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KEIM E+H Nr. 13: Chancen für den Wohnungsbau der 50er- bis 70er-Jahre

Zukunftsorientierte

Zukunftsorientierte Investitionen und preisgünstiges Wohnen müssen sich nicht ausschließen, wie die Wohnungsgenossenschaft Olpe beweist. Dort setzt man auf neue Technologien, langlebige Materialien und Systeme sowie auf Mieterbindung. Langfristiges Denken zahlt erhalten & gestalten Olpe, ein Städtchen im Sauerland mit rund 25.000 Einwohnern, gesunden Industrieunternehmen in der Umgebung und grüner Hügellandschaft. In der Regel findet das Wohnen hier im Eigenheim statt. Oder in einer der 1.900 Wohnungen der Wohnungsgenossenschaft Olpe, dem größten dort aktiven Vermieter. „90 Prozent der Mietanfragen laufen bei uns auf“, so Folker Naumann, Geschäftsführer der Genossenschaft. Die Leerstandsquote in Olpe liegt unter drei Prozent, ein Wert, von dem man in so manchem Ballungsgebiet nur träumen kann. Auch die Wohnungsgenossenschaft, die Folker Naumann seit 1984 führt, erfreut sich anhaltend hoher Nachfrage. „Wir versuchen immer, günstige Objekte zur Verfügung zu stellen“, so Naumann. Tatsächlich liegt die Kaltmiete zwischen 3,80 Euro und 4,20 Euro pro Quadratmeter, der Gebäudebestand stammt hauptsächlich aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Nur ein Gebäude ist betagter, denn die Genossenschaft veräußerte in der Nachkriegszeit weitblickend viele alte Objekte, um Eigenkapital zu bilden. Mitte der 1990er-Jahre habe man die Neubautätigkeit eingestellt, weil die Analyse des Wohnbedarfs keine Notwendigkeit dafür erkennen ließ. Stattdessen setzt Naumann auf die konsequente Instandhaltung des Bestands und die technologische Modernisierung. 1996 schon hat Naumann als einer der Branchenersten ein Gebäudeleitsystem eingeführt. Das erlaubt Naumann und seinen Mitarbeitern, von zentraler Stelle aus via Rechner und Datennetz etwa die Heizsituation der einzelnen Objekte einzusehen. „Das ermöglicht uns die optimale Ausnutzung der Heizanlagen, weil wir die Einstellungen dann den realen Anforderungen unserer Mieter anpassen können.“ Mit wenigen Klicks lassen sich die Parameter aller Heizanlagen ändern, die individuellen Verbräuche vergleichen und so auswerten, dass der Mieter effektiv Nebenkosten spart. Die Investitionen für das System seien bereits mehrfach zurückgespielt, nicht nur durch das Energie-Einsparpotenzial von 40 bis 50 Prozent. Denn mit der Technik überwachen sich die Anlagen selbst, senden bei Störungen sofort Meldungen per SMS an die Genossenschaft und an Vertragshandwerker. „Wir wissen schon vor dem Mieter, wenn es irgendwo klemmt.“ Die schnelle Reaktion spart ebenso Kosten wie die Ferndiagnose von Mieterproblemen. „Statt sofort rauszufahren, schauen wir uns das Problem erst mal am Monitor an, oft können wir den Fehler bereits dann beheben.“ Auch in Olpe ist das Schimmelproblem in Innenräumen energetisch optimierter Bauten bekannt. „In einfachen Fällen animieren wir unsere Mieter zur Selbsthilfe und stellen ihnen Keimfarben zur Verfügung. Damit haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht.“ Ansonsten setzt Naumann auf speziell entwickelte Lüftungssysteme, die auch in kleinen Wohnungen Platz finden. Die Kanalführung erfolgt im Flurbereich, die Absaugung in Küche und Bad, während andere Räume mit Zuluft versorgt werden. Der notwendige Ventilator habe eine Aufbauhöhe von lediglich 21 Zentimetern und passe damit fast überall. Kurzfristig stellt der Einbau eine relevante Investition dar, mit etwa 48.000 Euro für zwölf Wohneinheiten müsse man rechnen, so Naumann. Mittelfristig aber überwiege 16

sich aus der Nutzen: „Durch die integrierte Wärmerückgewinnung können wir 80 Prozent der Abluftwärme wieder nutzen.“ Mehr noch: Weil in die Gebäudeleittechnik integriert, lässt sich die Lüftung zentral steuern und auf die Bewohner anpassen. Sprich: Der Mieter kann die Lüftung nicht beeinflussen. „Es macht keinen Sinn, Technik einzubauen, die Umsetzung des Lüftungskonzepts dann aber allein dem Mieter zu überlassen“, so Naumann. Noch ein positiver Nebeneffekt: Die Lüftungssysteme können auch zur automatischen Nachtkühlung im Sommer genutzt werden. Langfristiges Denken steht auch hinter der Strategie, Wohnungen bei Mieterwechsel obligatorisch zu sanieren. „Das sorgt für sehr gute Zustände der Wohnungen und steigert die Identifikation der Bewohner.“ Entsprechend setzt Naumann mit seinen Mitarbeitern auf langlebige Materialien, nicht zuletzt im Außenbereich und bei den Anstrichen. Zu sehen ist das beispielsweise an der Olper Fritz- Reuter-Straße. Dort wurden die Fassaden der fünf Wohnblöcke vor mehr als 15 Jahren mit mineralischen Keimfarben neu beschichtet – die optische und funktionale Qualität hat sich bis heute bestens erhalten. Das wiederum liefert die sichtbare Bestätigung der Naumannschen Strategie, langfristig zu investieren. 2007 bereits baute die Genossenschaft ein Blockheizkraftwerk für die Wärmeversorgung der 78 Wohnungen. Ein mit Erdgas betreibbarer Motor – „Das macht uns flexibler.“ – läuft rund 6.300 Stunden jährlich und beschickt einen 12.000 Liter fassenden Pufferspeicher, aus dem die Wohnbauten via individuellen Wärmetauschern versorgt werden. Ein zusätzlicher Gasbrenner, für Spitzenzeiten gedacht, wird derweil kaum genutzt, der erzeugte Strom in das Netz des regionalen Versorgers zu Marktpreisen eingespeist. Sobald wie möglich solle aber der Strom auch zur direkten Versorgung der Häuser dienen, die Installationen sind bereits dafür vorbereitet. Und weil die Lebensdauer der Gebäude noch mindestens 30 bis 40 Jahre beträgt, rechnen sich auch im Bestand diese Neuerungen. Wie aber lassen sich all diese langfristig angelegten Investitionen bei den vergleichsweise geringen Mieteinnahmen realisieren? Durch minimale Mieterwechsel wie in der Fritz-Reuter-Straße, durch finanzielle Unabhängigkeit und durch ein konsequentes Mietermanagement. Damit, so Folker Naumann, versuche man schon im Vorfeld, Probleme der Mieter zu erkennen und gemeinsam mit ihnen zu lösen. „Wir bevorzugen Vollvermietung statt hoher Mieterlöse, denen unter Umständen hohe Leerstandskosten gegenüberstehen.“ Zeigen, wie Technik funktioniert: Im hell erleuchteten Technikhaus befindet sich das Blockheizkraftwerk, das die Wohnbauten daneben mit Wärme und demnächst wohl auch direkt mit Strom versorgt. Die Wohnungsgenossenschaft Olpe wurde 1902 gegründet und verfügt über rund 1.900 Wohneinheiten mit Flächen zwischen 35 und 125 Quadratmetern. Durchschnittlich umfasst jedes Gebäude sechs Wohneinheiten. Mieter sind obligatorisch Mitglieder der Genossenschaft und leisten eine verzinste Einlage. Neben Geschäftsführer Folker Naumann sind neun Mitarbeiter aktiv, die auch Sanierungsplanungen, juristische Analysen und Mieterberatung komplett intern übernehmen. www.wg-olpe.de erhalten & gestalten 17

ERHALTEN UND GESTALTEN